İşverenler için LEED Sertifikasyon Sürecinde Önemli Noktalar

24 Haziran 2014 | KONUK YAZAR 25. Sayı (Mayıs-Haziran 2014)

M. Tolga Özdemir GVP Yeşil Bina Danışmanlık Yönetici Ortağı
2007 yılından itibaren bilfiil uyguladığımız ve içinde olduğumuz Yeşil Bina sertifika süreçleriyle ilgili olarak, 2010 yılında Uluslararası Proje Yönetim Birliği-IPMA’nın 24. Dünya Kongresi’nde “Proje Yönetimi Bakış Açısıyla Yeşil Bina Projeleri” başlıklı bir sunum yapmıştım... Aradan geçen süre içerisinde ülkemizde bu konuda bir bilinç oluştu ancak genel gözlemim, bu konulara ilgi duyan işverenlerin daha fazla bilgilendirilmesi gerektiği yönünde. Bilinmezliğin maliyetleri artırdığını bilerek, Yeşil Bina süreçlerini yönettiğimiz veya proje yönetimini yaptığımız her proje öncesinde, proje paydaşlarına bu konularda eğitim vermekteyiz. Bu süreçle ilgili önemli gördüğümüz bazı noktaları, LEED Yeşil Bina sertifika süreci üzerinden aşağıda sizlerle de kısaca paylaşmak istedik. 


1. ENTEGRASYON YÖNETİMİ 
Entegre Proje Yaklaşımı (Integrated Project Delivery) ve Bütüncül Bina Tasarımı (Whole Building Design) multidisipliner çalışma alanlarını bir araya getirip, en iyi fikirlerin projeye yansımasını sağlayan yaklaşımlardır. Amerikan Mimarlar Birliği (AIA)’nin dokümanlarına da girmiş bu yaklaşım kısaca, projenin en son aşamasında yer alması beklenen uzmanlığın proje başlarında diğer disiplinlerle birlikte yer alarak projeye katkı koymasını teşvik eder. Bu nedenle, projenin en sonunda yer alacak tesis yöneticisi, test ve devreye alma uzmanı, müteahhit, saha mühendisi vb. uzmanların tasarımın en başında mimar, makine mühendisi, elektrik mühendisi, statik tasarım uzmanıyla aynı anda çalışmaya başlaması ve bu şekilde uzmanlıklarının gerektirdiği bakış açılarını projeye katma değer olarak yansıtmaları beklenir. Projenin başında yapılacak başlangıç toplantısıyla proje ekibinin görev dağılımı, proje ekibine ayrılmış kaynaklar, işin süresi, projenin özel hedefleri (enerji tasarrufu, su tasarrufu, işletme gideri hedefi, yenilenebilir enerji oranı, CO2 azaltımı vb.) belirlenir. LEED danışmanı, işveren temsilcisini bu doğrultuda yönlendirmelidir.



 
2. İÇERİK YÖNETİMİ 
Projenin diğer paydaşlarının yanı sıra öncelikle işveren ve temsilcisi, proje yöneticisinin işin kapsamını anlaması önemlidir. Piyasa pratiğinde işveren, LEED sertifikası sürecine çeşitli şekillerde yaklaşabiliyor;
• Belirli seviyenin üzerinde mühendislik ve mimarlık hizmeti görmüş, yaşam döngüsü etkileri dikkate alınmış projelerin sertifikalandırılması: Bütüncül Bina Tasarımı yaklaşımıyla sürdürülebilir bir bakış açısıyla tasarlanan projeler Yeşil Bina sertifikaları için en ideal süreçlerdir. Tasarım, sertifikasyon sürecinden puan almak için yönlendirilmez. Bilakis, tasarımın seviyesi üst düzeyde olduğu için doğal olarak LEED sürecinden yüksek puan toplar ve üst düzey sertifika alır.
• Sertifika Almış Olmak için Yapılan Çalışmalar: İşverenin proje tasarımı projeden bağımsız ilerler. İşveren için puanın hangi krediden alındığının veya sertifika hedefinin önemi yoktur. Bu yaklaşıma en güzel örnek, 200 yatak üzerindeki tüm Sağlık Bakanlığı hastanelerinde LEED sertifikası zorunludur ancak bir sertifika hedefi yoktur. Bu durum, çoğu kere, bu tip projelerde tasarım performans hedefinin de olmadığının göstergesidir. Sertifika almış olmak için yapılan ve Yeşil Bina yaklaşımlarının tasarıma yansımadığı çalışmaları çok tercih edilir bulmuyoruz.  
• Sadece reklam amacıyla sertifika almak için yapılan çalışmalar: Reklamın etkisini artırmak için, içinde bina kullanıcılarının ihtiyacı olmayan uygulamaların dahi olduğu, harcanan paranın geri dönüş süresinin makul olmadığı, ilk yatırım maliyetlerinin çok dikkate alınmadığı projelerdir. Nispeten küçük projeler olduğu için ilave maliyetler çok göze batmaz. Bu yaklaşımın proje sahibine orta ve uzun vadede hem ticari hem teknik dezavantajları olduğu için işverenlere bunu tavsiye etmiyoruz. 
Yukarıda sıralanan her bir yaklaşıma göre sertifika kapsamında yapılacaklar değişiklik gösterebilir. Örneğin mevcut bina kategorisinde sertifika almak için, ilgili kredilerden puan alabilmek için zorunlu olan ASHRAE Seviye I enerji etüdüne ilave olarak, seviye II’nin de yapılması gerekebilir veya işveren hassasiyeti Seviye III’ü de öngörüyor olabilir. Her bir seviye enerji etüdü, yönetmeliğin tarif ettiği çerçeve içinde projeye göre farklılıklar da gösterebilir. Başka bir örnek ise akustik çalışmasıdır; akustik hesapları okul projelerinde zorunlu iken diğer projelerde gerekli olmayabilir. 
Bina tipi, LEED sertifika kategorisi, sertifika hedefi, işin süresi, proje kapsamı ve hangi kredilerden kaç puan alınacağı, Yeşil Bina sürecinin kapsamını etkiler. İş kapsamı netleştiğinde iş paketleri oluşturulmalıdır. İş paketleri, tasarım ve inşaat sürecinde yapılacak işler şeklinde ayrılabildiği gibi mekanik, elektrik, mimari, peyzaj vb. iş paketleri şeklinde de ayrılabilir. 


3. ZAMAN YÖNETİMİ 
LEED sürecinin bir iş programı olmalı ve işveren ve proje paydaşlarıyla paylaşılmalıdır. Tasarımda ve inşaat aşamasında önemli kilometre taşları bu iş programında yer almalıdır. LEED süreçlerinde dikkate alınması gerekli önemli kilometre taşlarının başında önkoşul/zorunlu (prerequiste) kredilerde tarifli uygulamalar vardır.  
Proje yeni inşaat kategorisindeyse saha uygulaması başlamadan sahada alınması ve fotoğraflanması gerekli uygulamalar vardır. Proje mevcut bina kategorisinde sertifikalandırılacaksa, binanın en az bir yaşında olması gereklidir ve belirli uygulamalar için öngörülmüş performans periyodları dikkate alınmalıdır. Eğer LEED Neighborhood (LEED Mahalle) kategorisi söz konusu ise ön sertifikanın alınması, öncesinde araziyle ilgili bazı ön onayların alınması önemli zaman dilimleridir. Benzer önemli kilometre taşları iş programında belirtilmelidir. 
LEED bakış açısıyla hazırlanacak iş programı, tasarım süreci, satın alma süreci, uygulama (inşaat) süreci, test ve devreye alma süreci ve taşınma süreçleriyle uyumlu olmalı ve tüm proje paydaşlarıyla birlikte düzenli revize edilmelidir. En ideali, LEED konusunun arazi seçimi sürecinde -en geç ön tasarım aşamasında- devrede olmasıdır. 


4. MALİYET YÖNETİMİ 
Yeşil Bina yapmanın ilk yatırım maliyetlerine getireceği yük, işverene ön tasarım/tasarım aşamasında aktarılmalıdır. İlk yatırım maliyetini artıran uygulamaların geri dönüş sürelerinin makul süreler olduğu işverene gösterilmelidir.
İlave maliyetler aşağıdaki şekilde özetlenebilir; 
• Binanın performansını artıracak uygulamaların maliyetleri: Mesela yüksek performanslı olarak düşünülmüş bina cephesinin daha yüksek performanslı bir cepheye yükseltilmesi. 
• Tasarım ekibine gelecek ilave iş yükünün maliyeti: Süreç boyunca tasarım mimarı ve mühendisi Yeşil Bina yaklaşımlarına uygun farklı gösterimler, çizimler ve hesaplar sunmak durumunda kalabilir. Mesela hali hazırda yaptığı havalandırma hesaplarının ASHRAE yönetmeliklerine uygunluğunu göstermek gibi...
• LEED Danışmanlık hizmetleri maliyeti: LEED sertifikalı projelerde bir danışmanla çalışma zorunluluğu yoktur ancak bu konuda ehliyetlendirilmiş, yani LEED AP unvanını almış tecrübeli ve eğitimli birisiyle çalışmak, hem artı puan kazandıracak hem de maliyet ve iş sürelerinin azalmasına katkıda bulunacaktır.
• Amerikan Yeşil Binalar Konseyi’ne ödenecek kayıt ve değerlendirme harç ücretleri: Ücretler, bina tipi ve alanına göre standart olup, kaydı yapan danışmanlık firması USGBC üyesi ise söz konusu harç rakamlarında bir miktar indirim yapılmaktadır.
İlk yatırım maliyetlerine ilave olarak binanın işletme giderleri veya genel anlamda yaşam döngüsü maliyetleri de bu süreçte irdelenmelidir. Bu aşamada yatırım geri dönüş süresi hesabı, iç kârlılık hesabı, geri ödeme süresi hesabı, maliyet/fayda hesabı gibi hesaplar, özellikle bina işletmecisi ve tesis yöneticisi paydaşlarla birlikte yapılmalıdır. Binanın işletmesini de yapacak işverene, her zaman en ucuz uygulamanın en ekonomik olmadığı gösterilmelidir. Örnek, enerji giderlerini azaltacak ilave yatırımların enerji giderlerini hangi oranda düşürdüğü enerji modeli kullanılarak gösterilebilmektedir.
İşveren temsilcilerinin genel önyargısı, LEED sertifikalı binaların maliyetlerinin yüksek olduğu yönündedir. Projenin büyüklüğüne ve LEED hedefine bağlı olarak bu maliyetler değişse de, genel önyargının aksine belirli seviyede mimarlık ve mühendislik hizmeti görmüş projelerde bu maliyet farkı yok denecek kadar azdır. Örnek, seçeceğiniz LEED süreçlerine uygun bir halı, sıradan bir proje için düşündüğünüz halıdan çok daha ucuz olabilir... 
 
5. KALİTE YÖNETİMİ 
İşveren kurumsal ve uzun vadeli düşünüyorsa, LEED sürecinde alacağı hizmetlerin kalitesini sorgulamalıdır. Bu konuda kalite planını, kalite parametrelerini sormalı ve kalite kontrolünün nasıl yapıldığını öğrenmelidir. İşverenin, projenin en başında benzer bilgileri mühendislik ve mimarlık hizmetleri için de talep etmesi, projeye önemli katma değer sağlayacak, kalite ve işleyişten kaynaklanacak tekerrür ve öncelik sırasında olmayan işleri azaltacak, zaman ve para tasarrufuna neden olacaktır.  


6. İNSAN KAYNAKLARI YÖNETİMİ 
Yeşil Bina tasarımı ve sertifikalandırma süreci projede yer alacak mimar, mühendis ve diğer paydaşların bu yaklaşımı benimsemesiyle mümkün olabilir. Proje yönetici veya LEED danışmanı proje paydaşlarını projeye daha fazla katkı sunmalarını sağlamak için çeşitli öneriler geliştirebilmelidir. 
İşveren temsilcisi, mimar, makine mühendisi, elektrik mühendisi, iç mimar, peyzaj mimarı, saha mühendisi, LEED danışmanı, aydınlatma danışmanı, akustik danışmanı, enerji verimliği uzmanı,  tesis yöneticisi vb. ilgili uzmanlar bu süreçte yer alır. Söz konusu uzmanların projede nasıl ve ne şekilde yer alacakları ön tasarım/tasarım aşamasında yapılacak ilk başlangıç toplantısıyla (design charette) belirlenir. Örneğin LEED EBOM sertifika sürecinde enerji yöneticisi ve tesis yöneticinin yer alması, LEED ND sertifika sürecinde ise şehir planlamacı bir uzmanın yer alması en idealidir. İlave olarak, LEED danışmanlarının ilgili kategorinin uzmanlığına sahip olması tercih edilen bir durumdur. Mesela LEED NC (yeni inşaat) projeleri için LEED AP (BD&C), LEED EBOM (mevcut binalar) projeleri için LEED AP (O&M), LEED CI (ticari iç mekanlar, ofisler) projeleri için LEED AP (ID&C) unvanları gibi... 


7. İLETİŞİM YÖNETİMİ 
LEED süreci hem ülkemiz için halâ yeni bir konudur hem de dili İngilizcedir.  Bu nedenle, süreç boyunca iletişimde dikkat edilmesi gerekli noktalar vardır, bunlardan önemli bulduklarımı aşağıda sıraladım;  
• LEED sertifikasını, USGBC’ye bağlı Green Building Certfication Institute (GBCI) doğrudan işverene vermektedir. LEED danışmanı, işverenin bu sertifikayı alması için işverenin neler yapması gerektiğini gösterir. LEED danışmanı, işverenden talep gelmesi halinde ve danışmanın kapasitesi de varsa, işverene mühendislik hizmetleri desteği de verebilir.  
• LEED bir sertifikasyon sürecidir ancak mühendislik bilgisiyle desteklendiği zaman anlamlı bir eser ortaya çıkmaktadır. 
• Süreç boyunca tüm referans dokümanlar ve atıflar İngilizcedir. 
Süreç boyunca proje paydaşları arasındaki iç iletişim LEED online tool üzerinden yapılır. Pratikte karşımıza çıkan genel durumda ise, proje paydaşları bu arayüzü kullanmak yerine yüz yüze toplantıları tercih etmektedir. Görev dağılımının ve sorumlulukların net olduğu bir organizasyonun varlığı ve LEED uygulamalarıyla ilgili tüm tariflerin önceden yazılı olması bu iletişimi kolaylaştıran faktörler olmaktadır. İşveren organizasyonunda LEED süreçlerinden sorumlu kişilerin teknik ve İngilizce bilmesi en idealdir. LEED sürecinin ağırlıklı bölümü tasarım sürecini ilgilendirdiği için saha toplantılarının sıklığı, tasarım toplantıları kadar fazla olmayacaktır. İşverenin dış iletişiminde LEED sertifikasını bir argüman olarak kullanıp yürütmesi mümkündür. LEED Core and Shell (CS) ve LEED ND sertifika süreçlerinde işveren, alacağı ön sertifikalarla bu iletişimi veya pazarlama faaliyetlerini sürdürebilir. 
İşverenin doğru cümlelerle ve doğru kelimelerle hazırlamış olduğu ancak okuyucuda işveren lehine yanlış algıya yol açacak iletişim faaliyetleri ise hem etik değildir hem de mühendislik mimarlık camiasında çok çabuk deşifre olmaktadır. Çok prestijli ve büyük bir projenin çok çok ufak bir bölümünün sertifikalandırılıp tüm projenin sertifikalandırıldığı şeklinde bir hava yaratılması buna bir örnektir. Veya aynı şekilde, LEED sertifikasını detaylı tanımlayıp, projenin LEED süreçlerine uygun olduğunu yazıp, projenin LEED sertifikası almış gibi bir izlenim yaratmak hem tüketiciyi yanıltmakta hem de Yeşil Bina ve sertifikasyon kavramlarına zarar vermektedir. 


8. RİSK YÖNETİMİ 
İşveren LEED sertifikalı bir Yeşil Bina yapmaya karar verdiğinde genel olarak ilk yaptığı şey, getiri-götürü hesabı yapmaktır. Bu aşamada danışmanın riskler konusunda da işvereni bilgilendirmesi ve riskin yok edilmesi, azaltılması veya transfer edilmesi konusunda önerilerini paylaşması beklenir. Projeye özel teknik risklere ilave olarak, aşağıda listelenmiş noktalar önemli riskler olarak işverenin karşısına çıkabilir; 
• LEED danışmanının Yeşil Bina tarifinin, işveren tarafında olması gerekenden daha yüksek beklentilerin oluşmasına neden olması  
• LEED danışmanının hizmet kapsamının işverence net anlaşılmamış olması ve bu durumun ilerleyen süreçte ilave hizmet talebi gerektirmesi 
• Tasarım ve inşaat sürecinde yer alacak proje paydaşlarının LEED rehber dokümanını ve atıfta bulunduğu yabancı yönetmelikleri takip edebilecek uzmanlığa sahip olmaması 
• İşverenin LEED konusunu kullanarak yaptığı iletişim, pazarlama ve tanıtım faaliyetlerinin özenle hazırlanmamış olması ve bu durumun işverenin saygınlığına ve imajına olumsuz etki etmesi 
• Müteahhit seçim sürecinde ihale dokümanlarında ve sözleşmelerde Yeşil Bina süreçlerinin tariflenmemiş veya eksik tariflenmiş olması ve bu durumun uygulamada beklenmeyen maliyetlere ve problemlere yol açması  
• LEED sertifika hedefini yüksek tutmak adına (mesela LEED Platinum),  mühendislik kurallarına aykırı geri dönüşü süreleri makul olmayan uygulamaların, projelere ‘ülkemizde ilk’ adı altında aplike edilmesi ve bu durumun mühendislik camiasınca tespit edilmesi  
• LEED süreçlerinin projeye zamanında adapte edilmemesi. 


9. SATINALMA YÖNETİMİ 
İşverenin kamu, özel veya sosyal sektörden olup olmamasına göre satın alma süreçleri bir miktar farklılık gösterse de, işveren, LEED süreçlerini aşağıdaki satın alma sözleşmelerine mutlaka yansıtmalıdır; 
• LEED danışmanlık sözleşmesi: İlk sözleşmenin LEED danışmanıyla yapılması ve onun yönlendirmesiyle diğer sözleşmelere LEED süreçlerinin yansıtılması en ideal olanıdır. LEED danışmanında aranılan özellikler ve danışmandan beklenilen hizmetler bu sözleşmede net bir şekilde tariflenmelidir.   
• Tasarım grubuyla yapılacak sözleşme: Proje mimarının ve mühendisinin süreç boyunca bir miktar ilave çalışma yapması gerekebilir; bu ekstra iş yükünün tasarım sözleşmesinde tanımlı olması gereklidir. 
• İnşaat firmasıyla yapılacak sözleşme: İnşaat firmasının kullanacağı ürünler ve alacağı servisler, sahada inşaat aşamasında yapılacak uygulamalar, LEED sürecine uygun olarak hem ihale dokümanlarında hem de inşaat uygulama sözleşmesinde tanımlanmalı, ileride ortaya çıkacak talepler (claim) sözleşme aşamasında engellenmelidir.  
• Bina Bakım / Tesis Yönetimi firmasıyla yapılacak sözleşme: Bina devreye alındıktan sonra binanın LEED sürecinde belirlenmiş performans hedeflerine uygun olarak işletilmesi ve genel tüketim ürünlerinin LEED süreçlerine uygun olarak yapılması, tesis yönetiminden / bina işletmesinden sorumlu firma ile yapılacak dokümanlarda yer almalıdır. 
Söz konusu sözleşmelerin, etik kurallar, bilgi güvenliği, şeffaflık, performans kriteri gibi konuları içermesi en idealidir. 


SONUÇ
Yeşil Bina tasarımı ve süreci ülkemiz için hala birçok yeniliği içinde barındırmaktadır. Konunun zamanla daha da yayılmaya başlamasıyla, çeşitli kaynaklardan ortaya çıkacak bilgi kirliliği, tasarım ve danışmanlık firmalarının kendi içindeki rekabeti, yüksek kâr hedefi, süreçlerin yurtdışı kaynaklı gelişmesi ve İngilizce olması, işveren ve yatırımcıların doğru yönlendirilmesini zorlaştırabilir. 
Ülkemizde Yeşil Bina süreçlerinin doğru bir şekilde yayılması için Yeşil Binaların prestijli yapılar olarak farklı ve saygın konumlarını koruyabilmeleri için sürecin işveren veya yatırımcıya basitleştirilmiş şekilde işin başında doğru anlatılabilmesi kritik önemdedir.  


REFERANSLAR
Özdemir, M. Tolga, 2010, Project Management in Green Building Design and Construction, IPMA-International Project Management Association 24th World Congress.

 

---

R E K L A M